Una humedad, una llave que gotea o una puerta dañada pueden generar la misma discusión: ¿paga el propietario o el arrendatario? Para responder, primero hay que establecer el origen del problema, revisar el estado inicial y consultar el contrato.
Esta guía se enfoca en viviendas urbanas arrendadas en Colombia y ofrece un método práctico para propietarios e inquilinos de Bello y Medellín.
La causa del daño importa
Los artículos 8 y 9 de la Ley 820 de 2003 recogen obligaciones de conservación para ambas partes. El arrendatario responde por deterioros imputables a su culpa o mal uso, distintos del desgaste normal o del paso del tiempo.
Que un daño aparezca durante el arriendo no demuestra, por sí solo, quién lo causó. Pide un diagnóstico que explique qué falló, cuál es la causa probable y qué reparación se propone.
Reparaciones necesarias, locativas y mejoras
El Ministerio de Justicia distingue tres categorías. Las necesarias permiten conservar el inmueble para su uso y generalmente corresponden al arrendador. Las locativas suelen estar a cargo del arrendatario, con excepciones por causas como mala calidad de materiales, caso fortuito o fuerza mayor. Las mejoras útiles aumentan el valor del inmueble y no generan automáticamente un reembolso: debe revisarse lo autorizado y pactado.
Ejemplo orientativo: una puerta deteriorada por una filtración y una puerta rota por un golpe pueden necesitar el mismo repuesto, pero tienen causas distintas. Antes de asignar el gasto, compara fotografías, reporte técnico e inventario.
Cómo reportar una novedad
- Identifica el lugar: dirección, habitación y elemento afectado.
- Describe lo observado: cuándo comenzó, si continúa y qué zonas afecta.
- Adjunta fotografías: una vista general y detalles, sin exponer documentos o pertenencias personales innecesariamente.
- Informa la urgencia: explica si hay una fuga activa o riesgo para las personas. Ante una emergencia, contacta al servicio competente y avisa al administrador.
- Coordina el acceso: acuerda con el ocupante la visita para revisar la falla.
Si el problema puede provenir de una zona común, informa también a la administración de la copropiedad. Identificar si la falla está en una red privada o común ayuda a dirigir la revisión, sin anticipar quién pagará.
Antes de autorizar el trabajo
Solicita una cotización que separe diagnóstico, materiales, mano de obra y alcance. Deja constancia de quién autoriza y cómo se manejará el pago. Al finalizar, conserva la factura, las fotografías y la descripción del arreglo.
Una mejora estética, como cambiar un acabado por preferencia personal, merece un acuerdo previo distinto al de una avería. Especifica materiales, color y si existe compromiso de reembolso; una conversación ambigua puede causar diferencias al entregar la vivienda.
¿Se puede descontar el arreglo del arriendo?
No todo gasto puede descontarse unilateralmente. El Ministerio de Justicia explica que las reparaciones indispensables no locativas tienen requisitos para su reembolso, incluidos el aviso oportuno y que no sean atribuibles al arrendatario. Antes de aplicar un descuento, revisa el contrato, los soportes y el régimen legal correspondiente con asesoría para el caso.
El inventario ayuda a cerrar el contrato
En la entrega inicial, registra el estado de pisos, paredes, puertas, ventanas, grifería y elementos incluidos. Describe las novedades existentes con precisión y conserva las fotografías junto al inventario firmado.
Cuando se devuelve la vivienda, compara esos soportes con el estado final. Evita asumir que cualquier diferencia exige una reposición nueva o que todo deterioro es desgaste normal: documenta cada hallazgo y su causa.
Administración de novedades con SERJES
Si SERJES administra tu inmueble, utiliza el canal de atención del equipo para registrar la novedad y coordinar la revisión. Antes de contratar trabajos, consulta las autorizaciones y condiciones aplicables. Para conocer cómo organizamos la administración, revisa nuestros servicios en Bello y Medellín.
Información general sobre vivienda urbana en Colombia. Las decisiones sobre un contrato concreto requieren revisar sus cláusulas, documentos y circunstancias. Fuentes consultadas el 22 de septiembre de 2026.
